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Il problema dell’utilizzo degli spazi comuni destinati a parcheggio si pone ovviamente quando l’area non è sufficiente a ospitare tutte le auto dei condomini. In questo caso, l’assemblea può decidere di regolamentarne l’uso, attraverso un sistema rotatorio: in pratica, viene fissato un ordine di utilizzo dei parcheggi e un termine assegnato a ciascuno dei comproprietari. L’assemblea decide i turni nel parcheggio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi.
In assenza di delibera, chiaramente, varrà il principio del “chi prima arriva meglio alloggia”. Ma poiché è diritto di tutti i condomini usufruire degli spazi comuni, qualora l’assemblea non provveda in merito alla fissazione dei turni, il dissenziente potrebbe agire in tribunale affinché sia il giudice ad ordinare tale ripartizione temporale nell’uso dei parcheggi.
In alternativa all’uso turnario è anche possibile l’«uso indiretto» (per esempio dando in locazione i parcheggi ad estranei oppure a qualcuno dei condomini e ripartendo poi il canone ricavato fra gli altri condomini che non ne usufruiscono).
Chi paga di più usa per più tempo il parcheggio?
Con una recente ordinanza la cassazione [1] ha detto sì a una turnazione ove il tempo di utilizzo per ciascun condomino è parametrato ai suoi millesimi. Chi ha più millesimi, quindi, può usufruire per più giorni del parcheggio in quanto, del resto, paga di più degli altri.
Se uno dei condomini è assente si può usare il suo posto auto?
Secondo la Cassazione [2], una volta che l’assemblea abbia deciso l’uso rotatorio dei posti auto, se il legittimo assegnatario è assente nel periodo di sua competenza (ad esempio è in vacanza), gli altri condomini non possono usufruirne al posto suo.
Uso esclusivo del parcheggio: ci vuole l’unanimità
Secondo la Cassazione [3], l‘assemblea di condominio non può assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato, uno o più posti auto a determinati condomini a meno che non lo faccia all’unanimità. Si tratta infatti di un bene comune la cui disponibilità non può essere sottratta agli altri condomini.
Posto auto per chi ha fuoristrada e suv
Se uno condomino possiede una macchina più grande degli altri (ad esempio un suf, un camper, un fuoristrada) che non entra nel posto assegnato non ha diritto a ottenere uno spazio più ampio per il proprio parcheggio, poiché l’acquisto di un’autovettura è un atto di libera scelta [4].
Si può vendere un appartamento riservandosi il parcheggio?
La Cassazione [5] ha escluso la possibilità, per un condomino, di vendere un appartamento riservandosi però la titolarità dell’uso del relativo posto auto. La legge [6] prescrive infatti un vincolo di destinazione inviolabile tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell’edificio, determinando pertanto un diritto reale d’uso sugli spazi predetti in favore di tutti i condomini.
Allorché in un fabbricato condominiale di nuova costruzione e nelle relative aree di pertinenza il godimento dello spazio per parcheggio non sia stato assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione automatica del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino. Così, la clausola che riserva al venditore la proprietà esclusiva dell’area o di parte dell’area destinata a parcheggio viene automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di unità immobiliari comprese nell’edificio.
Si può lasciare l’auto per molto tempo parcheggiata nel cortile?
Secondo la Cassazione [7], non è legittimo il parcheggio di un’autovettura nel cortile condominiale per un lungo periodo di tempo: tale comportamento integra, infatti, un’occupazione abusiva dello spazio comune in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo.
In tema di uso della cosa comune, ove sia provata l’utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, è risarcibile il danno patrimoniale per lucro interrotto e per lucro impedito nel suo potenziale esplicarsi. Non è invece configurabile un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, e, pertanto, tale danno, per essere risarcito, deve essere rigorosamente provato (principio affermato relativamente ad autovettura lasciata in sosta per oltre un anno davanti alla rampa di accesso a garage condominiale).
Che fare se i condomini non si mettono d’accordo sulla divisione dei posti?
In questi casi è il giudice ad assegnare i posti auto alle parti sulla base della consulenza tecnica d’ufficio (CTU). Secondo la Cassazione [8] quando manca la delibera dell’assemblea o l’accordo fra i condomini, la regolamentazione ben può essere domandata al giudice, il quale ha senz’altro la facoltà di disporla. E ciò perché l’assegnazione individuale dei posti auto serve soltanto a rendere più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune senza determinare la divisione del bene (né un diritto reale non previsto dal codice).
In materia di parcheggio nell’area comune condominiale e dunque in relazione al pari uso della cosa comune, il giudice, solo ed esclusivamente nell’ipotesi in cui non vi sia accordo sull’utilizzo del bene, può essere chiamato a decidere sull’assegnazione degli spazi comuni, anche in modalità turnaria, con criterio a rotazione laddove lo spazio sia insufficiente ad ospitare contemporaneamente le autovetture di tutti.
È furto in abitazione quello avvenuto in un parcheggio condominiale
Sussiste l’ipotesi di reato di furto in abitazione se questo avviene all’interno di un parcheggio condominiale, atteso che lo spazio condominiale destinato a parcheggio costituisce pertinenza dell’abitazione posta all’interno dello stabile condominiale (fattispecie relativa ad un furto avvenuto all’interno di un furgone, lasciato in sosta nel parcheggio condominiale) [9].
Usucapione del parcheggio
Non basta l’uso per 20 anni dello stesso posto auto per far scattare l’usucapione. È anche necessario un atto volto a impedire il pari uso agli altri condomini come la fissazione di una transenna o una catena. I continui litigi tra i condomini in merito all’utilizzo di posti auto in comproprietà escludono il carattere pacifico della relazione tra uno dei condomini ed il parcheggio di cui egli rivendica l’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione [10].
La delibera su nuovi parcheggi in cortile non può escludere alcuni condomini dall’assegnazione
L’assemblea di condominio può decidere di realizzare dei posti auto nel cortile condominiale; l’assemblea, però, non può escludere alcuni condòmini da tale assegnazione [11].
Nullità della delibera assembleare che disponga l’assegnazione individuale ad uso esclusivo di parti dell’area di uso comune
La delibera assembleare che disponga la delimitazione di posti auto nel cortile comune in numero corrispondente alle unità immobiliari ad uso abitativo escludendo i titolari dei locali commerciali e consentendo a chi desideri di realizzare una copertura a proprie spese è nulla in quanto costituisce assegnazione individuale ad uso esclusivo di parti dell’area di uso comune e ne impedisce l’uso e il godimento da parte di altri condomini [11].
L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti macchina all’interno di un’area condominiale è illegittima
L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti macchina all’interno di un’area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune. Detta assegnazione è lesiva di un uso e godimento paritario del bene, apprezzato sulla scorta di un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio [12].
Nel momento della costituzione del condominio, con il conseguente trasferimento a singoli acquirenti di piani o porzioni di piano, viene meno la disponibilità separata delle parti comuni. E’ possibile disporre, in materia di utilizzo delle stesse, con regolamento condominiale, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al loro pari uso (fattispecie relativa alla rotazione dell’utilizzo dei posti auto, collocati all’interno del cortile di un complesso condominiale) [13].
note
[1] Cass. ord. n. 26630/2018 del 22.10.2018.
[2] Cass. sent. n. 12485/2012.
[3] Cass. sent. n. 11034/2016 del 27.06.2016.
[4] Cass. sent. n. 15203/2011.
[5] Cass. sent. n. 19649/2017, n. 4733/2015; Cass. civ., 23/01/2006, n. 1221;Cass. civ., 16/01/2008, n. 730; Cass. civ., 14/07/2011, n. 15509; Cass. civ., 27/12/2011, n. 28950.
[6] L. n. 1152 del 1942, art. 41 sexies.
[7] Cass. sent. n. 3640/2004, n. 17460/2018.
[8] Cass. sent. n. 23118/15 del 12.11.15.
[9] Cass. sent. n. 45216/2018.
[10] Cass. sent. n. 769/2017.
[11] Cass. sent. n. 23660/2016.
[12] Cassazione civile sez. II, 27/05/2016, n.11034
[13] Cassazione civile sez. II, 26/01/2016, n.1421.